8月份台中分別發生「東海商圈出租套房隨機強盜,女遭猥褻男遭砍」、「二房東慘遭看房男子殺死」案件,這兩起事件也引起社會有關租屋安全的討論。若房客由於租屋處發生命案時,因擔憂個人安全,在租約尚未到期前,可否主張解約並要求不扣違約金?

財團法人崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲表示,房客若由於各種原因想提前解除租賃契約,可否合法解約、以及會不會被扣違約金、需不需要賠償,其實必須視個案而定。

她舉例,如果房子因天災而毀損,導致無法居住,想合法解約及不賠償違約金,有其可能性;但有些情形,像租客覺得房子鬧鬼、噪音影響身心導致憂鬱,或屋內甲醛指數偏高傷害健康等,將可能因舉證困難,而無法順利合法解約,若民眾遇到上述狀況,想提前解約恐較難。此外,不只房客有此需求,若房東在租賃期間發現房客舉止奇怪,能否提前解約,也是常見問題。

張艾玲建議,為保障房東和房客權益,在簽租賃契約時,應加入「提前終止租約」的項目,讓甲乙雙方都能提前終止租約。根據財團法人崔媽媽基金會編印的「房屋租賃契約書」,她指出房東與房客的租賃契約,可加入「甲、乙雙方得於期限屆滿前,提前終止本租約,但提出之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方相當於一個月租金金額之違約金(最高不得超過一個月),前項之終止租約者,甲方若有已預收租金,應返還予乙方。」

張艾玲強調,白紙黑字的契約通常是最後一步,所謂「情理法」,房客和房東平時維持良好關係更重要,若雙方相處融洽,當房客不得已必須提前解約,其實很多房東只要房客有提前告知,不見得會收違約金。

另外, 過去的租約都較偏甲方(房東),導致乙方(房客)的權益可能受損,因此簽訂契約時,也應注意是否納入「出租人終止租約」和「承租人終止租約」的項目,藉以在特別情況下,有助維護雙方權益。

根據該基金會編印的「房屋租賃契約書」指出,「出租人終止租約」建議可明列若乙方有以下情形之一者,甲方得終止租約:遲付租金之總額達二個月之金額,並經甲方定相當期限催告,乙方仍不為支付;違反使用房屋的限制規定;違反修繕改裝規定;積欠管理費或其他應負擔之費用達相當於二個月之租金金額,經甲方定相當期限催告,乙方仍不為支付。

另一方面,該份「房屋租賃契約書」亦指出,「承租人終止租約」建議可明列若甲方有下列情形之一者,乙方得終止租約:房屋損害而有修繕之必要時,其應由甲方負責修繕者,經乙方定相當期限催告,仍未修繕完畢;有房屋部分滅失之規定情形,減少租金無法議定,或房屋存餘部分不能達租賃之目的;房屋有危及乙方或其同居人之安全或健康之瑕疵時。

要仔細將租賃契約看清楚後才簽約,以防權益受損。記者李依頻攝,2017.08.07
要仔細將租賃契約看清楚後才簽約,以防權益受損。記者李依頻攝,2017.08.07

最後張艾玲提醒,在簽訂租賃契約時,還有兩項事情須注意:

  • 仔細看合約:合約應十分仔細看完後再簽署,若有不利自己的文字如「不得異議」、「房東全權處理」、「合約僅提供影本」等,則不應簽署。
  • 違約金比例過高:若違約金過高,不符合租金比例原則,也不應簽署。一般而言,違約金不宜超過一個月,但坊間很多違約金是收二個月的押金,建議超過兩個月以上的違約金,都應避免簽署;另外,若房客喜歡某間房子,想先付訂金的話,訂金比例也不宜過高,建議不超過一個月房租的三分之一為佳。

喜歡請幫我們點個讚